10년 전 7억 원에 산 아파트, 회사가 멀어서 계속 전세를 주고 저는 다른 곳에서 세를 살았습니다. 이제 15억 원에 팔려고 보니 옆집은 양도세가 300만 원대였다는데, 제 계산은 3,000만 원이 넘게 나옵니다. 같은 단지, 같은 가격, 같은 1주택인데 왜 이렇게 다를까요?
차이는 직접 살았느냐입니다. 1세대 1주택의 장기보유특별공제 최대 80%는 보유 기간과 거주 기간을 반반씩 쳐 주는 구조라, 거주가 2년 미만이면 일반 공제로 떨어집니다. 10년 보유 기준으로 80%와 20%, 네 배 차이입니다.
같은 15억 집, 거주 기간별 양도세
조건은 모두 같습니다. 7억 원에 사서 15억 원에 팔았고, 필요경비 2,000만 원, 보유 10년입니다. 12억 원 초과분만 과세하므로 과세 대상 차익은 1억 5,600만 원입니다.
| 거주 기간 | 장기보유특별공제 | 과세표준 | 세금 (지방소득세 포함) |
|---|---|---|---|
| 0년 (2년 미만) | 20% | 1억 2,230만 원 | 약 3,010만 원 |
| 2년 | 48% | 7,862만 원 | 약 1,442만 원 |
| 5년 | 60% | 5,990만 원 | 약 948만 원 |
| 10년 | 80% | 2,870만 원 | 약 335만 원 |
일반 공제 20%만 받아 과세표준 1억 2,230만 원. 35% 구간이라 세금은 약 3,010만 원입니다.
공제 80%로 과세표준 2,870만 원. 15% 구간이라 세금은 약 335만 원, 9분의 1 수준입니다.
거주 2년만 채워도 공제율이 48%로 뛰어 세금이 절반 이하로 줄어듭니다. 매도를 1~2년 미룰 수 있다면 들어가 사는 것만으로 1,500만 원 넘게 아낄 수 있다는 뜻입니다.
한 가지 더 확인할 점이 있습니다. 위 계산은 1주택 비과세가 적용된다는 전제입니다. 집을 살 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주해야 비과세 자체를 받습니다. 이 조건을 못 채우면 12억 원 초과분 안분도 없이 차익 전체에 과세돼, 같은 예시에서 세금이 약 2억 4,760만 원까지 늘어납니다.
2년 안에 팔면 단기세율
보유 기간이 2년이 안 되면 1주택이어도 비과세를 받을 수 없고, 누진세율 대신 무거운 단일 세율이 붙습니다. 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%입니다.
5억 원에 사서 5억 5천만 원에 판 1주택, 필요경비 1,000만 원
양도차익 4,000만 원, 기본공제 후 과세표준 3,750만 원
1년 안에 팔면: 70% → 지방소득세 포함 약 2,888만 원
1~2년 사이에 팔면: 60% → 지방소득세 포함 2,475만 원
2년을 채우고 비과세 요건을 갖추면 0원
다주택자는 2026년 5월부터 중과
유예됐던 조정대상지역 다주택 양도세 중과가 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용되고 있습니다. 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더하고, 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 같은 15억 원 예시가 조정대상지역 2주택 중 한 채라면 세금은 약 4억 9,072만 원입니다.
정부의 2026년 세제개편안이 현재 국회에서 심의 중입니다. 아직 확정된 내용이 아니므로, 지금 매도 계획은 현행 법을 기준으로 세우고 통과 여부를 지켜보세요.
보유 기간과 거주 기간을 바꿔 넣어 보면 몇 년을 더 살면 세금이 얼마나 줄어드는지 바로 비교할 수 있습니다. 매도 시점을 정하기 전에 꼭 한 번 계산해 보세요.
내 숫자로 바로 계산하기양도소득세 계산기 (주택)열기 →참고한 공식 자료
이 글은 2026년 10월 20일 기준 법령과 공식 안내를 바탕으로 썼습니다. 제도는 바뀔 수 있으니 중요한 결정 전에는 공식 기관에서 다시 확인하세요.