계산 기준과 사용법
집을 팔아 남긴 차익에는 양도소득세가 붙습니다. 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고·납부해야 합니다.
계산 순서
- 양도차익 = 판 값 − 산 값 − 필요경비(취득세, 중개수수료, 확장 공사비 등)
- 장기보유특별공제: 3년 이상 보유하면 차익의 일부를 빼 줍니다.
- 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준
- 과세표준 × 세율 − 누진공제 = 양도소득세, 여기에 지방소득세 10%
1세대 1주택 비과세
2년 이상 보유하면(산 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 필요) 판 값이 12억 원 이하일 때 세금이 없습니다. 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세합니다. 15억 원에 팔았다면 차익의 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%만 세금 대상입니다.
장기보유특별공제
| 구분 | 공제율 | 최대 |
|---|---|---|
| 일반 (3년 이상 보유) | 3년 6%, 1년마다 2%씩 | 15년 30% |
| 1세대 1주택 (2년 이상 거주) | 보유 연 4% + 거주 연 4% | 10년 80% |
| 조정대상지역 다주택 중과 | 적용 안 됨 | 0% |
세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | - |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 |
| 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,544만 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 |
주택을 1년 안에 팔면 70%, 2년 안에 팔면 60%의 단일 세율입니다. 조정대상지역 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더합니다. 이 중과는 유예됐다가 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용되고 있습니다.
바뀔 수 있는 내용
2026년 8월 정부 세제개편안에는 2027년부터 1주택 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸고 다주택 중과를 단계적으로 조정하는 내용이 들어 있습니다. 국회 통과 전이라 이 계산기는 현행 법을 따르며, 확정되면 바로 고칩니다.
자주 묻는 질문
1주택인데 12억 넘게 팔면 세금이 얼마인가요?
7억에 사서 15억에 팔고 필요경비가 2,000만 원, 10년 보유·10년 거주라면 차익 7억 8,000만 원 중 20%인 1억 5,600만 원만 과세되고, 장기보유특별공제 80%를 빼면 세금은 지방소득세 포함 약 335만 원입니다.
거주하지 않은 1주택도 장기보유특별공제 80%를 받나요?
아니요. 80%(보유 4% + 거주 4%)는 2년 이상 거주한 1세대 1주택만 받습니다. 거주가 2년 미만이면 일반 공제(최대 30%)를 받습니다. 위 15억 예시에서 거주를 하지 않았다면 세금이 약 3,010만 원으로 늘어납니다.
2년 안에 팔면 세금이 얼마나 되나요?
1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60% 단일 세율에 지방소득세 10%가 붙습니다. 1주택이어도 2년을 채우지 못하면 비과세를 받을 수 없어 세금이 매우 큽니다.
다주택자 양도세 중과는 지금 적용되나요?
네. 2022년 5월부터 유예됐던 조정대상지역 다주택 중과가 2026년 5월 9일로 끝나, 5월 10일 양도분부터 다시 적용됩니다. 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p이고 장기보유특별공제도 받지 못합니다.
근거와 확인일
소득세법 제89조(1세대1주택 비과세), 제95조(장기보유특별공제), 제104조(세율). 다주택 중과 유예 2026년 5월 9일 종료 반영, 2026년 10월 20일 확인. 2027년 이후 개편안은 국회 심의 중.
이 계산기는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 제도가 바뀌면 이 페이지의 기준일과 함께 고칩니다. 틀린 부분을 발견하면 문의로 알려 주세요.