은행 창구에서 “변동금리로 하시면 3억, 고정금리로 하시면 4억 1,800만 원까지 됩니다”라는 말을 들으면 고개가 갸웃해집니다. 연봉도 같고, 금리도 같은 4%인데 왜 한도가 1억 원 넘게 차이 날까요? 답은 스트레스 금리가 금리 유형마다 다르게 붙는다는 데 있습니다.
스트레스 금리는 유형별로 다르게 붙습니다
수도권·규제지역 주담대는 한도를 계산할 때 실제 금리에 스트레스 금리 3.0%를 더합니다. 그런데 이 3.0%를 전부 붙이는 건 변동금리뿐입니다. 금리가 오래 고정될수록 나중에 금리가 올라 못 갚을 위험이 작다고 보고 일부만 반영합니다.
| 금리 유형 | 반영 비율 (수도권) | 스트레스 금리 | 심사 금리 | 한도 |
|---|---|---|---|---|
| 변동금리 | 100% | 3.0% | 7.0% | 3억 |
| 혼합형 | 80% | 2.4% | 6.4% | 3억 1,900만 |
| 주기형 | 40% | 1.2% | 5.2% | 3억 6,400만 |
| 전 기간 고정 | 0% | 0% | 4.0% | 4억 1,800만 |
연봉 6,000만 원, 실제 금리 4%, 30년 원리금균등, 다른 대출 없음, 은행 DSR 40% 기준입니다. 혼합형은 5년 고정 후 변동, 주기형은 5년마다 금리를 다시 정하는 상품입니다. 전 기간 고정금리는 스트레스 금리가 아예 붙지 않아, 변동금리보다 한도가 1억 1,800만 원 큽니다. 지방은 반영 비율이 혼합형 60%, 주기형 30%라 유형 간 차이가 더 작습니다.
고정금리 상품의 실제 금리가 변동보다 높을 수도 있습니다. 같은 연봉 6,000만 원에 고정금리가 4.5%라고 가정해 보면
고정 4.5%, 스트레스 없음: 한도 3억 9,400만 원
변동 4.0%, 스트레스 3.0%: 한도 3억 원
금리가 0.5%p 높아도 한도는 9,400만 원 더 큽니다
만기를 30년에서 40년으로 늘리면
1년에 갚는 원리금이 줄어드니 한도가 늘어납니다. 같은 연봉 6,000만 원, 수도권 기준입니다.
| 금리 유형 | 30년 | 40년 |
|---|---|---|
| 변동금리 | 3억 | 3억 2,100만 |
| 혼합형 | 3억 1,900만 | 3억 4,500만 |
| 주기형 | 3억 6,400만 | 4억 300만 |
| 전 기간 고정 | 4억 1,800만 | 4억 7,800만 |
다만 공짜는 아닙니다. 3억 원을 4%로 빌리면 매달 갚는 돈은 30년 약 143만 원에서 40년 약 125만 원으로 줄지만, 총 이자는 약 2억 1,560만 원에서 약 3억 180만 원으로 8,600만 원 넘게 늘어납니다. 만기 연장은 한도가 꼭 필요할 때 쓰는 카드이고, 여유가 생기면 미리 갚아 나가는 편이 좋습니다.
신용대출 하나가 한도를 얼마나 깎나
DSR은 모든 대출의 원리금을 합쳐 봅니다. 연봉 6,000만 원이면 1년 원리금 2,400만 원이 상한인데, 이미 갚고 있는 대출이 있으면 그만큼 주담대에 쓸 몫이 줄어듭니다.
기존 대출 1년 원리금이 300만 원이면 변동금리 한도는 2억 6,300만 원, 600만 원이면 2억 2,500만 원입니다. 대출 없을 때(3억 원)보다 각각 3,700만 원, 7,500만 원 줄어듭니다.
신용대출을 먼저 갚고 주기형을 고르면 3억 6,400만 원. 같은 사람인데 한도가 1억 원 넘게 차이 납니다.
집을 사기로 마음먹었다면 자동차 할부나 신용대출을 새로 만들지 마세요. 1년 원리금 300만 원짜리 할부 하나가 수도권 주담대 한도를 3,700만 원 줄입니다.
정리하면 한도를 늘리는 순서는 기존 대출 정리, 고정 기간이 긴 금리 유형 선택, 그래도 모자라면 만기 연장입니다. 금리 유형과 만기를 바꿔 가며 내 한도가 어떻게 달라지는지 직접 넣어 보세요.
내 숫자로 바로 계산하기DSR 대출 한도 계산기열기 →참고한 공식 자료
이 글은 2026년 10월 20일 기준 법령과 공식 안내를 바탕으로 썼습니다. 제도는 바뀔 수 있으니 중요한 결정 전에는 공식 기관에서 다시 확인하세요.